第二十六章、别墅论

 

别墅的本质

 

别墅,就其本质而言,是古今成功人物一种终极的、最高级的居住模式。在这个意义上说,别墅根本不存在什么低端,只有高端。

别墅,就其实质而言,成功人士很少是完全为自己购买的。当一个人足够成功时,家族领袖地位、钟鸣鼎食之家,都需要辉煌的空间。

别墅,就其品质而言,是文化信息含量最高的建筑形式,它在任何年代都应是建筑、装饰、起居、交际、景观、环境各方面文化的精品。

别墅,就其内质而言,是最为人性化的一种居住方式,它比任何建筑都更加精细地围绕居住者的便利、舒适、愉悦、荣耀和奢华而建造。

别墅,就其特质而言,是极其个性化的建筑形式,成功者正所谓君子和而不同,均追求张扬独特志趣,他们的居所,必然要求各各不同。

      别墅,就其性质而言,是成功者必需居所的别称。皇家修宫殿王爷修王府,全国各城市都有自己的别墅区,是因为这一需求概莫能外。


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别墅文化总论

 

一、西方别墅发展史解读

提要:别墅发端于西方,从诞生之日直到今天,它一直和地位、身份、成就、荣耀密切相连。简言之,别墅在西方始终是王室、贵族、显达、名流的居所。建造别墅的人,不能不了解西方别墅的演变史。

在中国,别墅这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。当身份、地位、荣耀等这些与建筑无关的内容被强加于别墅本身时,这时候别墅已经超越了建筑本身,也超越了生活本身。所以,有关别墅市场的每一次风吹草动,每一次的风云变迁都成了让人们绷紧神经的理由,也成了足以引导整个社会的居住价值和生活方向的主要标杆。

然而别墅这种居住形态,最先起源于欧洲。在法国佩里戈尔、西班牙马洛卡、瑞士 Evolene……随处可见建筑超过几百年历史的古老别墅,这些别墅,在当时更多的是贵族的居所。

远古时代,人们用劳动创造生活,来把握自己的命运,同时也开始了人工营造屋室的新阶段,并建立了以自己为中心的新秩序,真正意义上的“建筑”开始诞生。别墅,可以说是丰富多彩的建筑的衍生物,建筑的分支。别墅的出现也可以说是社会经济发展的必然产物,总是与富裕阶层的出现、社会阶层的划分相随。

别墅在西方可以追溯到古罗马时期——著名的哈德良离宫是别墅的典范,也是罗马的繁荣和优雅在建筑上的体现。成熟阶段应在文艺复兴时期的古典主义盛期的贵族乡间村邸,以及意大利建筑师帕拉第奥“圆顶别墅”,甚至国王的离宫,如弗朗西斯一世的枫丹白露和路易十四的凡尔赛宫等。它们或有华丽宏大的园林,或享天然奇美的山水,或于乡间田野,或落岛屿海湾,常为皇室贵族独享。总之,别墅在西方从出现到兴盛大概经历了以下四个时期:

1. 发展时期(古罗马发展了别墅园)        

公元前五百年,古希腊的园林建设开始兴盛,城市住宅的四周以柱廊围绕成庭院,庭院中散置水池和花木,别墅的雏形开始酝酿其中。后来,罗马继承古希腊的传统而着重发展了别墅园( Villa Garden )和宅园这两类,别墅园修建在郊外和城内的丘陵地带,包括居住房屋、水渠、水池、草地和树林。当时的一位官员和著作家 Pliny 对此曾有过生动的描写:“别墅园林之所以怡人心神,在于那些爬满常春藤的柱廊和人工栽植的树丛;晶莹的水渠两岸缀以花坛,上下交相辉映。确实美不胜收。还有柔媚的林荫道、敞露在阳光下的洁池、华丽的客厅、精制的餐室和卧室 …… 这些都为人们在中午和晚上提供了愉快安谧的场所。庞贝古城内保存着的许多宅园遗址,一般均为四合庭院的形式,一面是正厅,其余三面环以游廊,在游廊的墙壁上画上树木、喷泉、花鸟以及远景等的壁画,造成一种扩大空间的感觉。

在这一时期,著名的哈德良离宫是别墅的典范。从复原的哈德良别墅平面图看到,建筑物的大气,优雅,精致。一片心形的美丽建筑群,镶嵌在丰润的古提伯城,像耀眼的明珠,令这里熠熠生辉。别墅占地120公顷,相当于两个古罗马城。精巧的结构布局,与恰到好处的碧水绿树相映照,使得这里远离了古老,更像一座现代化的卫星城市。水,几乎成了他设计的所有建筑的鲜明主题。在这个别墅群已考证的建筑中,就有35个水厕,30个单嘴喷泉,12个莲花喷泉,10个蓄水池,6个大浴场,6个水帘洞。为了在自己的离宫中满足在水一方的向往,哈德良不惜动用了一条专给罗马供水的管道。水从别墅群的南端引入,再通过一个由水塔和管道组成的复杂系统,畅通地供到别墅的各个角落。这个系统,就像一个人身上的血管和脉络,维持着人的生命。其中,最为复杂的,当数一个被称为“塞拉佩文”的建筑供水系统。

2. 成熟时期(文艺复兴时期别墅趋于成熟)     

十五世纪是欧洲商业资本的上升期,意大利出现了许多以城市为中心的商业城邦。人们的思想从中世纪宗教中解脱出来,摆脱了上帝的禁锢,充分意识到自己的能力和创造力。“人性的解放”结合对古希腊罗马灿烂文化的重新认识,从而开创了意大利“文艺复兴”的高潮,居住文化也是这个文化高潮里面的一部分。

出生于意大利帕多瓦的安德烈亚·帕拉第奥,常常被认为是西方最具影响力和最常被模仿的建筑师,1508年出生的他,在年轻时给当时一位主要学者特里西诺的别墅进行扩建时,掌握了古典建筑的原理。截至十六世纪四十年代,帕拉第奥一直运用古典建筑的原理为维琴察的贵族设计了一系列的乡村别墅和城市宫殿,其中最著名的建筑之一就是卡普拉别墅(Villa Capra),也被称为圆顶大教堂(Rotunda),后来的罗马万神殿就是仿照其建成的。 当时在意大利半岛,一些积累了大量财富的贵族、大主教、商业资本家们在城市修建华丽的住宅,也在郊外经营别墅作为休闲的场所,别墅园遂成为意大利文艺复兴园林中的最具代表性的一种类型。

说到别墅,在文艺复兴时期,大多是只有贵族才能享受到的生活,在此我们不得不提到法国历代统治者的行宫,那是建于弗朗索瓦一世时期。由大批意大利艺术家与设计师共同建造,后又被拿破仑改建为文艺复兴建筑式样。1137年,法王路易六世在泉边修建了一座宏伟的、供打猎时休息用的城堡,那就是著名的枫丹白露宫。枫丹白露宫位于170平方公里的森林内,面积0.84平方公里。以文艺复兴和法国传统交融的建筑式样和苍绿一片的森林而闻名于世。另外,法国凡尔赛宫原是一个小村落,是路易十三1624年在凡尔赛树林中造的狩猎宫。1661年,由路易十四改造成一座豪华的王宫。全宫占地111万平方米。宫殿气势磅礴,布局严密、协调。正宫朝东西走向,两端与南宫和北宫相衔接,形成对称的几何图案。正宫前面是一座风格独特的法兰西式大花园。近处是两池碧波,沿池而塑的铜雕丰姿多态,美不胜收。

3. 工业革命时期(大工业的发展,郊野地区开始兴建别墅园林)

十九世纪后期,由于大工业的发展,许多资本主义国家的城市日愈膨胀、人口愈集中,大城市开始出现居住条件明显两极分化的现象。劳动人民聚居的“贫民窟”(Slum)环境污秽,嘈杂。即使在市政府设施完善的资产阶级住宅区也由于地价昂贵,经营宅园不易,资产阶级纷纷远离城市寻找清净的环境,加之以现代交通工具发达,百十里之遥朝发夕至。于是,在郊野地区兴建别墅园林成为一时风尚,十九世纪末到二十世纪是这类园林最为兴盛的时期。

当时的许多学者已经看到城市建筑过于稠密和拥挤所造成的后果,特别是终年居住在贫民窟里面的工人阶级迫切需要优美的园林环境作为生活的调剂。因此,在提出种种城市规划的理论和方案设想的同时,也考虑到园林绿化的问题。其中霍华德倡导的“花园城”不仅是很有代表性的一种理论,而且在英国、美国都有若干实践的例子。至于其他形形色色的学说则大都是资本主义制度下不易实现的空想。另一方面,在资产阶级居住区却也相应出现了一些新的园林类型,比较早的如伦敦花园广场。

随着历史车轮不断地朝前行进,“别墅”也在更迭中不断地创新发展。它因各个国家和民族间逐步糅合了自身文化而形成了自己所独有的别墅文化,比如说法式风格、欧式风格、现代主义风格、哥特风格、中式风格等,无不显现出别墅正朝着多元的方向在发展。

第一次世界大战以后,造型艺术和建筑艺术中的各种现代流派迭兴,别墅文化也受到他们潜移默化的影响。把现代艺术和现代建筑的构图运用于造园设计,好像靳诺特式园林之运用古典主义建筑的原则一样,从而形成一种新型风格的“现代园林”。20世纪中叶,在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想——现代主义建筑风格悄然滋生。这种建筑的代表人物主张建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚,大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。

 

二、中国别墅发展史解读

提示:中国古代已有类别墅建筑,但是真正的别墅建设主要是近现代的事情。当代别墅热仅有十多年历史。目前我们可以说,中国的大多数别墅建造者太缺乏文化品位,还远远没有体现出别墅的贵族气质,还停留在简单照搬、拼凑阶段。

别墅在古代中国叫离宫、别业,或者行馆,中国古籍中早有记载。后从西方传入,就叫做别墅。中国近现代出现的别墅项目,在民国以前,多以传统民居为主。从目前保留下来的民居看,富人住的房子,大多都是精品,一方面体现了中国的传统文化,另一方面又体现了强烈的地域特色。但是,在鸦片战争前后,即在很多地方变成殖民地以后,殖民文化带来的欧美原版别墅建筑的植入,曾经一度改变了中国别墅的类型,并且逐渐成为有钱人住宅形式的主流,传统的民居逐渐被淘汰,留下来的大多是文物,很少再有达官贵人喜欢传统意义的民居。

从建筑文化上讲,中国传统民居的没落不代表中国的建筑文化就落后于国外,但却是经济发展水平的反映。所谓强势的经济必然带来强势的文化渗透,在现有经济条件下,很多人觉得照搬过来的别墅,未必是真正适合自己的生活模式,但是它能带来一种满足感、成就感和财富的表达感。由此,西洋式,东洋式的别墅建筑,在很长一段时期成为我国别墅的代名词,这一现象一直延续到20世纪末。其实,别墅本身的风格不是特别大的一个问题,它只是一个外在表现,但它所带来的巨大问题是,这种引进来的建筑风格是否真正适合我国的地域特点?它对气候、对环境、对阳光,是不是有那么强的适应能力?比如:西班牙风格的别墅是来源于地中海,而地中海属典型的海洋气候,四季都比较湿润,但是在中国,从广东到哈尔滨可能都有这样的别墅存在。再比如:同样一个北欧的建筑,本来适应在寒冷地区,但它可能会出现在中国上海。所以,这就引出一个值得讨论的问题,即南北方别墅的个性化特色,究竟应该怎么体现?

其实归结起来,中国的别墅市场只有从2000年到2010年十年的发展时间,然而这短短十年,中国别墅却经过了三代的发展,最早一代稀里糊涂,是不知道什么叫别墅的人胡乱弄出的一堆农民新村;第二代是对国外别墅大抄特抄,抄得很像,但是只是一味地抄,没有任何创建;第三代是经过一些相对来说比较懂建筑,并且对中国人特别是中国文化怀有深厚感情的人经过思考以后创造出来的,但明显创新不足。

在美语里,各种住宅形态都有明确的单词区分。公寓类住宅分为高级公寓、普通公寓和合体一居;而HOUSE相当于国内所说的别墅类住宅,又分为独栋、双拼和联排;他们也很少将生活别墅称为“VILLA”。在中国却没有这么多讲究,不管哪种形态的独立住宅,“别墅”二字就全涵盖了。中国人对别墅概念的模糊不清,其实多是因为对这一顶级物业形态的精髓无法精准把握,不自信,所以,就故意绕开,只求形似。

先不论国内的别墅到底是HOUSE或者VILLA,别墅的居住者选择这种形态本源上是不是为了获得更赏心悦目的居住体验。但在国内,最初批量建造的别墅,对于其主人的标签意义其实更大于居住本身。

市场化别墅在中国的发展走的是一条很奇怪的路。如果它是来源于理性的、人性化的需求,应该从本土自然而然地诞生,但是经济文化全球化和中国社会剧烈转型的大背景,使它在还没有成熟的土壤的情况下,过早地被“催生”了。 这就必然造成了在它的早期,是非常盲目和不理性的。

上个世纪80年代末、90年代初,大家都不知道别墅是怎么回事,只知道是独立住宅。于是就在外观上模仿,户型上挪用,把平层公寓叠成两层就把它叫别墅了。之后几年间,别墅的品质虽然有所进步,但仍很粗糙。那时用来表现别墅的,是红屋顶、欧式窗套、线脚、拱门、柱饰等一些很具象的东西,似乎把这些元素都堆砌到建筑上,这栋别墅才算“正宗”。

我们能看到那段时期别墅的“窗户们”,可以说是简简单单、规规矩矩的。满足两项基本的使用功能之外,稍事附加一些象征性的修饰,而它的审美功能并没有被恣意地突出。其背后的原因是不言自明的。窗户只是别墅户型的一个方面,但所谓尝鼎一脔、见斑窥豹,别墅形态虽然经过了十年时间的发展,直到今天依然非常、非常、非常稚嫩。

 

三、武汉地区别墅市场解析

提示:和全国比,武汉的别墅显得更没有文化和思想。别墅缺乏真正的个性,景观、建筑更像是一种幼稚的模仿。别墅本质的特征,精神的高贵和形式的奢华还处在图解阶段。放眼整个湖北,还没有一座深刻理解别墅文化的别墅区。

别墅市场在武汉发展十几年以来,从先前的“农庄式”、“洋楼式”别墅发展到现在的“有天·有地·有花园”的TOWNHOUSE别墅(联排别墅),双联别墅,独体别墅以及LEHO别墅(可随意分割),其发展速度是非常快的。从地块的选择上划分,别墅也可分为旱地别墅、亲水别墅、山地别墅、森林别墅等。纵观别墅市场的发展进程,我们发现有以下特征:

1. 扎堆效应明显

纵观武汉楼市,我们发现武汉的别墅小区项目扎堆效应非常明显,主要集中在三片五区,具体为:沌口片区,金银湖片区,后湖片区,盘龙城区,汤逊湖区。出现这个现象的主要原因,一是政府规划的限制;二是别墅用地偏于城郊青山绿水地块更有市场;三是城区不可能为别墅腾出用地;四是成功者作为别墅的主要消费者,普遍喜思好静;五是连片开发可以形成区位别墅文化。

2. 依山、傍水建别墅较为常见

旱地上(或小湖面)建别墅,在前些年较为常见,如虹景花园、台银桂花园、沙湖别墅等。但如今别墅一般建在有山有水的地方,像武汉长岛、纳帕溪谷、中国院子、F天下、保利·十二橡树庄园、美加湖滨新城、汤逊湖山庄、万科西半岛等。

但是在观摩这些项目的时候,我们还是甚为惋惜,这样的风水宝地上,所谓的别墅区更多留给我们的是遗憾,是粗制滥造的遗憾,是艺术含量太低的遗憾,是细节粗鄙的遗憾,是没有文化和思想的遗憾,是只见豪华排场不见贵族气质的遗憾。

3. 别墅档次参差不齐

在武汉的别墅项目中,便宜的别墅单价为5000/m2,最贵的单价达20000/m2左右,别墅最便宜的一套总价在120万左右,最贵的在2000万左右。按其档次可分为低档、中档、中高档、高档。低价位别墅以其总价低而较受市场欢迎,主要集中在中国院子、F天下、纳帕溪谷等,面积在200平方米左右,总价位在120450万之间。高价位别墅均价在7000元至20000元不等,总价900万元至2000万元,主要集中在保利·十二橡树庄园、武汉长岛等几个楼盘。但区别别墅档次的,是地块价值、景观、位置、材料、造价、做工等,而不是艺术、文化、思想。因此这些高价别墅,高得让人不大信服,有一种盛名之下其实难副的感觉。

4. 多数别墅缺乏个性,项目不少,但是缺少珍品

武汉整个别墅市场富有创意性的建筑规划、景观规划的较少,基本上借鉴国外,沿海楼盘经验,没有形成自己的特色,要么规划照搬,要么盘名借鉴,整体感觉不伦不类。别墅很多、广告做得也不错,可是精品少、珍品更是少之又少。

在武汉,实际上没有充满个性、浸透艺术、气质优雅、精神高贵的名作。更多的是充满卖弄之色的小二楼。

5. 消费者对别墅的喜好由狂热走向理性

别墅在国外就是首先发端于王公贵族的居住需要,演变成上流社会的基本居住形式。别墅其附加价值,就是身份的象征。这一点,在广大消费者并不熟知别墅实质和品质的早期,显得突出,所以最初区别于公众住宅形式的各种所谓别墅,立即吸引了很多企业的老总、成功商人和一些官员。但如今,中国的成功人士群体总体素质在提高,要想回到那个见到别墅就抢购的年代已不可能,随着别墅市场的发展、成熟完善,消费者购买别墅更为理性。消费者的鉴赏力更高。因此,武汉的别墅总体销售均不够理想。很多人认为是高端市场故有的特征,其实是这些别墅不能真正打动目标人群。

 

四、本案开发思路总思考

中国的现代别墅开发,已经有十多年的发展历史,在中国这十多年的别墅发展历程中,不能说中国没有别墅,只是龙蛇混杂、鱼目混珠、滥竽充数的东西太多太多,缺乏上品,缺乏能真正叫人一见倾心的高品位,缺乏足以动人心弦、摄人心魄的绝高端,缺乏能真正体现并彰显它的拥有者的身份、地位、成就的顶尖精品。中国人需要这个精品么?需要,但是应该由谁来成就它?我们试着从以下十六个方面进行思考——

1. 对开发理念的思考——建造艺术别墅小区

提要:我们建议应该从天、地、人和谐的角度,展示人类居住最高形式:艺术和诗意地生活和居住。真正推出充满灵性的、具备高雅精神气质和神韵的、体现人的最本真追求的艺术别墅小区。

目前别墅市场上的高获利开发模式主要有十种,分别是规模化别墅开发模式、顶级别墅开发模式、旅游度假型别墅开发模式、TOWNHOUSE开发模式、经济型别墅开发模式、空中别墅开发模式、叠加式别墅开发模式、DIY别墅开发模式、美制(产业化)别墅开发模式和原创别墅。这十种开发模式无论如何获利、获利多少,基本都遵循三大开发标准。首先是因地制宜。就是要充分考虑本地区特定地块的地理位置、气候条件、周边环境等客观因素的不同,利用和挖掘自然优势,设计建造适宜本地区本地块的别墅产品,而不是一味地照搬其他地区的成型模式。其次是因人而异。就是针对特定人群量身定做的别墅产品,适应其不同的生活习惯、居住需求与精神追求,而不是毫无指向性,泯灭建筑个性,千人一面的别墅建筑体。就是说别墅的设计中应当充分考虑当代人特别是目标客户的文化、建筑、历史、美学、心理学趋向,满足目标客户对居住功能的空间要求。第三、与时俱进。就是根据时代的差异性,依照现代生活需求和美学标准,利用先进技术和施工工艺,为居住人群打造舒适的现代生活,而不是简单拷贝历史成型产品,提供给客户一种陈旧过时的产品和生活。

这三大标准通俗地说,即是达到“天”、“地”、“人”和谐统一的境界。别墅不仅仅是居所,而且还是个性释放的自由空间。开发商和设计师必须从生活的角度去理解别墅的概念,即力求营造一个适应受众群体的、真实生活加精神享受双赢的生活空间。而不是建成低密度的郊区化小二楼住宅。别墅真正意义上是独享,而不是公共。在别墅里应该反过来是私有大于公有,应该强调别墅自身的独立性。这个独立性,实际上就是个性化与人性化的高度统一。这也说明了别墅在设计中充分考虑到了当代人特别是目标客户的文化、建筑、历史、美学、心理学趋向,满足目标客户对居住功能的空间要求。别墅不仅仅是尊贵的标牌,而是地产经济的时代标志。应该具有鲜明的时代特征、区域特点、人文烙印,建筑更是这些特征的集中体现。按照中国目前的国情,根据目前随州市场情况,我们需要将别墅充分体现美学原则、艺术法则、个性与人性的原理,使之成为真正的别墅,它的高端不是因为造价的昂贵,而是别墅文化的精致和到位。

在国外住过别墅的人深有体会,别墅不是卖房子,更多的是卖配套和服务。实际上一个别墅整个塑造,从规划到园林,到景观,最后到产品,它应该是一个时代的代表,应该是一个历史的缩影,更重要的是艺术的,环境的,在某一个领域一个结点的作用,而不是单纯做一个产品就完了。因此别墅满足的不仅仅是居住空间的扩大化,而是超越了物质需要的精神层面的需求,所以对别墅的理解,不能停留在具体的某一种建筑形态上,更多体现的是一种社会、政治、文化、经济等领域综合特征。而别墅开发的理念和原则,是一种精神,同时也是一种文化。只有在深刻理解这种精神、具备这种文化素质,才能够设计并打造出真正意义上的别墅来。

总结起来,别墅开发应遵循以下三大原则:一、人与人、人与自然、人与社会、社会与自然各种关系的协调,满足当代人对个性居住的要求;二、不受任何已有别墅设计惯性思维模式的限制,既不为模仿哪一种风格而刻意克隆,也不为标榜不克隆而排斥优秀的设计成果,追求因时、因地、因人地达到建筑、环境与业主的三者合一;三、不片面以高昂的代价、自然资源与社会资源的浪费来满足居住的炫耀心理,更多的是以创造产品本身具有的社会价值来满足客户的需求。

我们认为,别墅一定要充分利用原有的环境优势来营造社区空间,表达“自然生态”生活理念,突出人与人、人与环境、住宅与环境的融合,在整个开发建筑全程,与众不同地将艺术的灵性熔铸到别墅的每一个细节之中,体现人类居住的本真追求和梦想的生活方式。

2. 对市场定位的思考——坚决走高端别墅之路

提示:别墅应该走高端之路,这既是市场的需要、富裕人群的渴望,也是别墅这种居住形式题中应有之意。能否造出令人叹为观止的高级别墅,不是技术和艺术上有什么条件限制,唯一的问题是我们的观念。

第一、别墅原本就应该是少数人享有的、具有奢华意味的高端住宅,但低端别墅的出现使别墅背离了其真正的含义。消费者心中一旦形成别墅低价的概念,开发商将很难进一步提升别墅的档次,做到别墅建筑的艺术化和品质化,这对于专注于别墅品质的开发商将是一个致命的打击;而对于整个别墅产业来说也极为不利,大量低端别墅的出现将导致别墅产业的庸俗化,别墅品质也很难得到提升。如此一来,别墅购买人群的地位、身份、成就也就无从彰显,别墅的顶级物业形态身份也无法突出。

第二、在2010年楼市政策调整的大背景下,作为住宅市场的别墅类产品也随之出现了调整,但是其调整出现了一定的分化。其中高端别墅在市场的份额出现明显的增加,根据最新统计资料显示,2009年单套总价在1000万元以上的别墅占到其总量的15.8%,而2010年前5个月千万元以上别墅的成交比重出现了10个百分点的增长,达到了25.6%,可见在楼市调控中,高品质和稀缺性的别墅还是非常受投资者的关注。

第三、企业选择自己的战略,不一定是教科书上的流行词汇,也不一定是企业家名流的种种管理说辞。企业选择的战略一定是最适合自己的,舍弃中低端市场,转战高端市场其实非常之契合地产行业的发展趋势。自国家叫停别墅项目供地以后,无论是现有的土地资源还是专业水平,都很适合做高端产品。

自古以来、遍观全球,所有在富有的阶梯上位势更高的人,绝大多数会选择豪华别墅。就好像世界上所有的国王和皇上都要搜罗天下美女一样,就好像过两点只能做一条直线一样,这几乎是不证自明的原理。

从上述分析考虑,别墅应选择高端。别墅项目定位的关键在于细分消费群体,别墅市场的“高低之争”,实际上是一个对消费群体进行细分的过程。事实上,消费群体的细分是楼市正常发展的必然,无论是高端别墅还是低端别墅,一切别墅产品都要顺应市场需要,不能简单地用价格来衡量别墅品质,决定别墅品质的应是生活空间和居住品位,低端别墅其实是一种经济型别墅,它的出现正是从市场出发,为迎合更多人的需求。但是它们的出现,也反衬出高端别墅的珍稀和高贵。在高端没有人涉足时,做高端反而更为安全。请相信这样一个判断:就是更成功的人具有更高的生活品位要求,它们需要高端。几乎所有的商品与服务都有这样的设计,怎么唯独居住的最高级形式反而不需要这样的供应呢?这个问题我们每一个人其实都可以自问。答案就很清晰了。

3. 对建筑形态的思考——还原真正别墅的面貌

提示:别墅应该还别墅形式的本来定义。当别墅的概念被扭曲的时候,中国人可以来到某个楼盘,看一看什么叫做别墅。我们不能做伪别墅。

根据国土资源部对别墅的定义,别墅是指“独门独户独院的那种,占地面积又相当大,容积率非常低的那种”,目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目,并不属于别墅,应划入高档住宅的范围。假如按此定义,中国能称得上是别墅的确实凤毛麟角。

中国文化十分有意思,中国人创造别墅这个词语的时候,早已给别墅的位置指明了方向。“别”便是指“还有,另外”的意思,“墅”上面一个野,下面一个土,加在一起便是野土的意思,是指郊野的地方才能有墅。现代中国人对别墅的真正定义是:独门、独户、独院、独栋,而且有别于正宫、正室的建筑才算得上是别墅。但中国文化的演绎能力超强,尤其是房地产文化,整合忽悠能力超乎寻常,将原本属于郊野自然生态的别墅,通通肩并肩地做在了市区最繁华的地方,并称之为城市别墅,城市繁华区能有郊野自然的感觉吗?能有野土的存在吗?

在美国只有穷人才会住到联排别墅,他们称联排别墅不是villa,而是townhouse,在美国只有独栋别墅才能称之为villa,但在中国大部分低层建筑都被统一称为别墅,这在美国是不可能的。另一方面,在美国villa绝对不会放在繁华的市区,无论是villa还是townhouse大部分都分布在郊区,因为只有在郊区才能享受更好的自然环境,才能真正享受到中国那种天人合一的感觉,在城市中心开发别墅太过浪费。

说来有趣,在中国,其实有一个群体一直都住在独立别墅里——农民。一个是社会的最底层,一个是物业的最高峰,一高一低,两极相映,不可不谓有趣。农民,这个我们社会最常被忽视的群体,却拥有如此高端的住宅形态,也算是中国特色中的特色了。可惜的是,农民兄弟们对这个物业形态一无所知。除了农民兄弟之外,能够拥有得起别墅这一顶级住宅物业的就只有城市里极其少数的金字塔尖的富人阶层了。同时,在中国开发独立别墅是早已被严令禁止的,不仅独立别墅被严令禁止,就连开发低密度住宅都被政府一再叫停,所以在中国大陆,真正意义的villa是非常稀缺的,绝大多数所谓的别墅都是冒充的,是伪别墅,用一句时髦的话说:山寨别墅多如牛毛,真正别墅屈指可数!

谎话说了一千遍便成了真理,别墅的命运也正再被山寨真理化。当市场上无论是地面上的联排,还是空中的复式都大喊大叫自己是别墅的时候,真正的别墅正在被谎言改写。然而,谎言真的能覆盖真理,山寨真的能战胜正品么?如果能,那将是我们社会的悲哀,我们地产文化的悲哀,我们开发商的悲哀,我们别墅持有者的悲哀。

诚然,山寨别墅与独立真别墅相比,在品质上并没有多大的比较差别,但两者却有本质的不同。山寨别墅无论如何装扮,都是高容积率下的产物,都不可能做到独门独户独院独栋。山寨别墅与普通高层并没有本质区别,只是面积更大的地面复式楼而已,无法独立起来,这是山寨别墅最大的缺憾。即使如中国院子,纳帕溪谷,万科17英里等超级高端建筑,也无法做到独栋别墅。而在市场上,独栋别墅往往是山寨别墅价值的一倍甚至之上。而在中国数万套的别墅市场上,真正的独立真别墅不足千分之一,也就是说将近有90%的富人在以别墅的名义下被山寨了,就像买了一部苹果手机一样,功能相似,但价值却完全不同。

土地越稀缺,别墅越珍贵,这当然指的是独立别墅。在中国土地资源日益稀缺的情况下,山寨别墅层出不穷,山寨别墅通过各种形式不断涌现,如高层中加建,叠拼,空中复式等等,所以,并不会随着土地资源稀缺而价值得以大幅提升,但独立别墅却越来越稀缺,而房屋的价值自然会随着稀缺而越显珍贵。所以,不想被山寨,想要更高价值,则需要把眼光投向真正的独立别墅,真正的别墅!

非独栋,不别墅;非美景,不别墅。

4. 对建筑形态的思考——每栋别墅都是独一无二的

提示:个性化正在成为高端别墅消费人群的不二追求。越来越多的别墅开始考虑量身定制,给购买者参与建造的机会。在别墅建造上满足个性化谁做得彻底,谁就可以得到目标人群的追捧。天底下的成功人士最大的相同之处,就是他们渴望与众不同。

为了明确识别的缘故,风格来到世间通常都会携带一个名字一同诞生。不同地区、不同历史阶段,都会产生属于那个时代、那个地域的独特风格。但对于个性化需求的现今,地域风格已不是首务,房子是自己的,自己的风格才是王道。未来什么样的住宅会成为大势所趋?会历经时间和政策的锤炼经久不衰?个性的!每一个成功者都是不同的,他们最大的共同点就是与众不同。每个人都希望自己的院落是独一无二、天下无双的,没有一个人真正愿意自己的别墅跟别人的一样,像一个模子倒出来的,这就跟明星“撞衫”一样,其实是非常令人尴尬的事情。对那些有身份、有地位、有尊严的成功人士来说,尤为如此。你们看,皇上连名字都得避讳,这是厌恶雷同的极端的例子,但可以看出高端人群厌恶自己拥有财产和物品与人雷同的情节严重到什么程度了。正是这个原因,才有了永远各不相同的艺术品和令人惊叹的创新。可以说,一个三流四流的画家也不会画同样的画来兜售,但是我们到处的顶级别墅区却在复制相同的令人生厌的东西来销售。

纵览中国房地产发展这十几年,工业化复制品越来越多,流水线生产让城市成为呆板、毫无生趣、用钢筋水泥砌筑的人类大容器,就连一直被称为“凝固艺术品”的别墅也被批量雷同生产。无论是一般住宅还是高端豪宅,都出现了千篇一律、千楼一面的局面。这对建筑艺术来说,实在是一件令人痛心的事情。然而,随着人们生活水平的提高,生活层次、人生境界的提升,人们对生活品质的要求越来越高,越来越注重符合自己个性化的东西。在数十栋甚至成百上千栋别墅中,怎样才能像在人群中一眼就能认出自己的女人一样也能一眼认出自己的别墅?那就需要跟别人不一样,需要区别,需要个性化,需要迥异风格。我们在很多高端别墅区拜访时,主人指着基本一样的房屋告诉参观的朋友,我的别墅是倒数第某栋时,我真的很悲哀。我们在最低档的酒楼,都能看到每个包间会起一个名字。但是在高端别墅区,我们的开发商甚至懒得给每一个价值几百万、几千万的豪屋起一个不一样的名字。别墅建造的不创新就到了这样令人难以置信的程度。

如何个性化?创新。做别墅如果不能兼容并蓄、一家独大,就必须独辟蹊径、领异标新。然而这种领异标新决不能闭门造车、自说自话,枉顾项目所在地的诸多现实因素和具体实际而恣意为之。必须要瞄准目标群体,针对其心理特征、住居理念、生活习惯,结合当地的风俗习惯、气候条件和地理特征,量身打造。

然而,现在消费者的需求是多样化的,开发商在开发别墅时,就不得不更多地考虑消费者的心理需求。我们可以从一些案例中看出些端倪:玉龙岛前期销售不错,但随着市场竞争的日益剧烈,销售阻力变大,于是推出了菜单式别墅;黄金海岸在卖期房别墅时,只要未建,就可以选择同等面积的不同户型的别墅;海天一色推出了现代滨海风格的别墅;金色港湾要做成意大利湖畔小镇等等。这种情况今后将会演变得更加成熟,如开发商卖地、消费者买地,由开发商统一管理承建规划等个性化开发将会逐步抬头。别墅市场的主流消费需求已经由开发商造房逐渐转变为——置业者和开发商一起造房。只有这样才能从别墅这个住宅中的王者建筑中体现出居住者自身独有的气质。这一点,F·天下已经初现量身定做的个性化睨端。类似于这样的项目在武汉市也已经出现,清风别墅就是一个典型案例。

除血统外,高端人群更关注的就是别墅的个性。高端别墅的区分不仅仅体现在价格、面积、是否独立等基本的硬件指标上,更体现在别墅作为贵族血统的“唯一性”上。我们认为,迥异风格、独特个性才是别墅的正确方向。在我们未来的别墅区,每一种具体风格的别墅只有唯一一栋,别无二家,入主这样的别墅,那种尊贵、荣耀是难以言喻的。

5. 对风格选择的思考——我们应该选择欧式风格

提示:我们认为中式别墅的文化含量更高、更难把握,需求者多为真正有传统文化修养的雅士,这样的需求在一个小的中等城市是很小很小的。而欧式风格,与西风东渐、与中国西化、与中国走向世界的总趋势更合拍,也更容易被当今富裕人群接受。

建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的,但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。对于购房者来说,特定的别墅风格是其决定购买与否的重要参考因素。特别是早期的别墅项目,热衷于对欧洲、北美等发达国家和地区传统居住建筑风格的简单模仿,而购房者也把来自发达国家的建筑形式当作财富炫耀的载体,特别看重其风格的血统。

在众多别墅风格中,中式和欧式,这两个流派无论是在武汉还是全国的别墅业态中都是非常叫劲的两大风格。两个流派都占有相当的市场份额和客户群。两大流派的别墅项目在中国都不少。中式风格的别墅,比如武汉的中国院子、水墨清华、上海九间堂、北京观塘、北京紫炉、杭州颐景山庄·绮霞苑、苏州·天伦随园,卓达太阳城的汉府、春江花月的别墅园林设计也为中式。

欧式别墅目前主流的风格当属地中海式风格,这种风格以西班牙为主,融合了意大利和法式风格的元素。这种风格的别墅大量运用天然石材烘托主题,大多为中小独栋户型设计,前庭后院,是很多现代派别墅的首选风格。上海檀宫、上海紫园、北京财富公馆、紫玉山庄、深圳·观澜高尔夫、武汉长岛、保利·十二橡树别墅等都属于此类风格。更有很多此风格别墅突破了别墅地下区域只能做储藏室的局限,开发了别墅地下私人会所功能区。

无论是中式还是欧式风格,都各有千秋,满足着不同人群的喜好。而业内普遍的观点是纯粹的中式别墅在操作上更具挑战,古典建筑文化博大精深,把握起来难度很大。而中式别墅要给人很中国、很现代的感觉,把中国传统元素时尚化,要盖好之后不仅中国人喜欢,连外国人也喜欢,这才算成功。同时,相应的中式家具及家居用品也是市场中冷门,实际居住起来有可能流于混搭的境遇,而显得不伦不类。中式庭院建筑由于秉承中国传统文化的脉搏,以想象的空间作为主要承载的意义所在,强调建筑对于人的终极意义。这样的住宅形态缺乏足够的文化支撑,建筑出来只得其形不得其神,建筑意义不大。

其实,中式传统建筑风格在国内建筑市场的尴尬地位由来已久,首先传统的中国居住建筑,无论是南方的,还是北方的,与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次,其结构形式又是以木结构为主,在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外,北方的四合院需要相当的占地面积,南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。

尤其是二十一世纪的现在,人们都过着现代甚至超现代的生活,开着现代化的汽车、喝着现代化的红酒、坐着现代化的飞机、驾着现代化的汽艇,甚至还想乘着现代化的宇宙飞船飞上太空遨游看看,这样一种生活形态之下,对所谓的中国文化、国学、中国元素,天人合一、粉墙黛瓦、亭台楼阁廊榭厅的建筑内涵、建筑技艺、文化韵味、象征意义等等完全没有意识,我们却在建筑上玩弄这些虚无飘渺的、与现实生活毫无挂碍、毫无裨益只能作为怀古凭吊用的概念,又有多大意义?

纵览中国现在的房产市场可知,现在西式别墅建筑明显居多,因为中式庭院建筑有很多意境的东西太难表现。西式别墅建筑不管用什么材料都可以去做,而中式庭院建筑却不能如此,有的时候即使照搬过来也不是这个“味”,别墅出来之后,中式建筑的神韵荡然无存。

说穿了,中式别墅的爱好者,追求的其实是一种幽古情怀,而西式别墅的爱好者看重的则是身份地位的彰显。这两种追求相较之下,明显后者更符合时代大势。中国人规范自己的行为是靠道德,所以喜欢有个院落来静思,来自律。文人学者宁愿辟一个别院,但其居住的空间必然是个人所能控制的。中式庭院建筑配不同的人就会有不同的意境。外企高管、精英人士、大学教授和高资分子,还有人生与事业正处于上升通道的年轻白领一族,他们具有理性头脑、追求文化品位、行事低调的特点,看重的是中式庭院建筑的精神和文化体<