14. 华中陶瓷之都


华中陶瓷之都

客户:新概念有限责任公司     时间:2011

 

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可行性报告

 

一、为什么选择在汉西建大型陶瓷专业市场

   

经过市场调查论证,我们确信,无论从行业发展,地缘优势,还是从市场需求考虑,汉西都迫切需要建立一个集教学、研发、设计、生产、包装、物流、展示、交易等功能于一身的大型综合陶瓷专业市场。

而这个市场的最佳选点,就是H 学院紧邻汉西建材市场的约2万平方米空地。这是因为:

第一、汉西建材市场本身已经饱和,周边很难挤出这样幅面的建设用地;

第二、根据测算,大型陶瓷市场主体展示区域,至少需要2万平方米左右的面积;

第三、陶瓷是建材中最具有历史文化内涵和艺术性的产品,这个市场与学院的优雅环境和宁静气氛非常吻合;

第四、这个拟议中的建材市场,我们拟定名为华中陶瓷之都,包括陶瓷行业人才、技术、资金、产品等交易,学院本宗空地周边,配套的教学、科研、住宿、师资软硬件条件齐备,可谓得天独厚,天作之合。

 

1、汉西需要一个高档的陶瓷专业市场

据调查,汉西陶瓷市场的现状是:

1)品种单一、一线品牌少。汉西陶瓷市场以建筑、卫生陶瓷为主,未涉艺术陶瓷,其中却间杂油漆、玻璃、门窗、地板等,既没有保持陶瓷产品的单纯性,又没有保持其系统性。经营的品牌、档次低下,一线品牌非常少。

2)规模小、商户数量少。汉西陶瓷市场除了近年来新建的一两家面积较大外,绝大部分市场规模狭小,更有甚者不足1000平方米。多数陶瓷卫浴市场商户不足100家,更小者不到30家。

3)市场不集中。汉西几家市场分别分布在汉西一路(汉西铁路建材市场、大武汉家装),汉西二路(华中建筑装饰材料市场),建设大道(金太阳建材城)几条路上,集中性非常低。

 

可见,以南国大武汉家装、金太阳建材商贸城为代表的汉西地区陶瓷市场分散、混杂,定位不够高。各市场经营的建材产品多,业态细分远远不能满足消费者的心理期待。

在汉西地区,陶瓷这个单品种的市场经营仍然比较滞后,有很大的发展潜力和升级空间,亟需强有力的改革举措,整体走高档路线是必然的发展方向。

众所周知,当今的大众消费有两个明显的趋势:一是对于日常消费品和服务,人们期待一站式消费,于是以摩尔城为代表的商业模式应运而生,发展趋势为日益全面、日益便捷;二是对于大宗、专业性比较强的消费品和服务,人们期待专家式消费,于是以电脑城为代表的商业模式横空出世,发展趋势为日益精细、日益专业。毫无疑问,陶瓷无论是作为家装必需品,还是作为艺术品,消费的发展趋势都指向专家式。把陶瓷从品类繁多的建材市场中剥离出来,单独建立一个纯粹的大型陶瓷专业市场,是汉西地区陶瓷市场未来的必然发展方向。

大规模的专业市场需要相应的市场资源、房产资源、配套软硬件和相应面积的土地。汉西的建材业比较成熟,用地已趋饱和。唯有学院的一块空地可资利用,恰好为华中陶瓷之都大型专业市场的诞生提供了凭依。

 

2、武汉需要一个能统领华中地区的陶瓷专业市场

武汉为九省通衢之地,乃华中核心城市,无论政治、军事、文化,还是经济,都居华中地区统领地位,执华中之牛耳。简言之,武汉天然就是一个做市场的宝地。

南来北往,东连西贯。武汉历来是中小型商品的集散地,是华中地域经济发展的风向标,在很多商业品类中都已建成了能统领华中地区的专业市场,辐射面广、号召力大、影响突出,取得了极大的成功。比如汽配市场、服装市场、家电市场、电子产品市场,等等,都是陶瓷市场的榜样。

但是纵观武汉三镇,陶瓷市场零散稀落,各有特色却不见规模,对于整个华中地区来讲,影响力显然不够。拟议中位于汉西的华中陶瓷之都大型专业市场,占据制高点,正好填补这个空白,对推动华中陶瓷供销的繁荣发展,必定会发挥前所未有的作用。

 

根据城市规划的一般规律,重工业商品的专业市场将陆续向城市周边地区迁移,比如汽配汽修市场、钢材市场等等。陶瓷为轻工业商品,为百姓生活必需,其大型专业市场必定落址于腹心区域,因此这样的市场选题和定位可以保证1530年长期稳定发展,不会出现与该地域城市规划的冲突。武汉为华中腹地,汉口为武汉腹地,汉西为汉口腹地。况且,汉西地区早已是建材的重要集散地,在汉西建华中陶瓷之都大型专门市场是水到渠成的选择。

 

3、中国陶瓷行业需要一个大型的专业市场

陶瓷行业在我国历史悠久,堪称民族骄傲。中国是世界陶瓷之都,中国的英文名China就是瓷器的意思。

陶瓷是一种文化。它不仅涉及产品的生产、销售,还关乎产品的研发、品鉴、知识传播、收藏,以及商旅、信息交换,等等。改革开放以来,陶瓷行业没有行业指导,自行发展,各自为阵,局面错综复杂,产品鱼目混珠,消费者、经销商、生产厂家都受到不同程度的制约,无法大展身手,多有遗憾和抱怨。可见,如果不尽早实施“治疗”,陶瓷行业目前的亚健康状态会不利于未来的健康发展。

对于任何一个行业而言,领头羊意味着行业标准和前进旗帜,意味着信心和力量。陶瓷行业急切需要一只具有风向标和行业导向作用的领头羊,需要一个大型的综合专业市场,需要一场强有力的行业发展模式的变革。从全国市场来看,这依然是个空缺。将建的华中陶瓷之都大型专业市场可以担当这个重任,这对于我国陶瓷行业的发展无疑将具有深远的影响。

 

 

二、华中陶瓷之都大型专业市场的布局

 

通过对比,我们惊奇发现,在建材行业的所有商品中,唯有陶瓷美观、清爽、高雅、文化味浓、艺术感强。甚至有专家发表观点,认为将陶瓷单纯地归入建材商品类,着实是“委屈”了陶瓷。无论是在大众印象中,还是在专业分类上,陶瓷天然与艺术有关,比如历史悠久的青花瓷、浑然天趣的陶品、典雅高贵的杯具、纹色各异的花瓶……

我们深刻认识到,陶瓷具有独特的文化,博大精深,魅力非凡。痛惜当前的陶瓷产业眼界狭窄,品位不高,没有充分挖掘自身的价值,也没有诚心培育潜在市场。因此,华中陶瓷之都大型专业市场将充分利用学院此片空地与配套的既有建筑,合理布局,对市场整体进行功能细分,全面、系统地挖掘陶瓷文化,使之成为学校与商业市场的过渡地带,带有浓厚的次学院色彩。这既是对陶瓷文化、也是对项目所在地文化氛围的尊重和保护。

通过论证,我们发现华中陶瓷之都大型专业市场具有极强的布局可行性。具体情况如下。

1、中国陶瓷商学院

由教学楼改造而成。主要用于陶瓷产品的研发、设计、创意、营销宣传、市场推广,以及陶瓷专业知识讲座、艺术陶瓷鉴赏知识讲座、陶瓷收藏品拍卖会等活动。

2、中国艺术陶瓷博物馆

由食堂改造而成。主要用于陈列各种类别、各时期的艺术陶瓷。博物馆将中国几千年陶瓷文化高度浓缩,充分展示中国陶瓷的历史和发展轨迹。

3、中国陶瓷品牌长廊

由沿街商铺改造而成。主要用于一线品牌陶瓷的集中展示和销售。长廊门店按建筑、卫生、日用、艺术、工业五大类进行分布,同一种类在同一区域,同一品牌在同一门店。

4、华中陶瓷自由选购中心

由空地改造而成。主要用于修建大量各具特色的陶瓷销售专营店,出租给商户,集中供货,自由经营。是本市场的主体部分。

5、万商楼

由三栋宿舍楼改造而成。主要用作入驻商户和陶瓷行业高管人员、科研人员、市场相关工作人员办公和样品间。

6、中国陶瓷旅居中心

由江海楼酒店改造而成。在面向社会正常经营的同时,划出部分客房专门接待来自全国各地的经销商、厂家代表,并为各种陶瓷行业会议提供会场布置、宾客接待等服务。

华中陶瓷之都大型专业市场的这种功能布局,各自独立又紧密结合,构建成一个绚烂、繁荣的陶瓷文化王国,是华中地区当之无愧的陶瓷之都,在中国首屈一指,在世界上也极为罕见。


 

三、华中陶瓷之都的运营分析

 

1、陶瓷市场具有长久生命力

第一、2010年,继家电、汽车下乡之后,中央“一号文件”将建材下乡列入拉动惠农的政策中。中国农村常住人口大概在7亿左右,建材下乡如果完全走进这7亿人家中,如同城镇化进程一样将是一个长期、持续的过程,这个长期过程同样意味着长期、持续的利润空间。

第二、中国陶瓷行业的发展与城市建设、城镇化进程紧密相连。中国现在正处在大规模的城市改造建设,专家测算,按照目前的城市建设速度、建设水平,中国真正意义上完成城市改造建设,完全实现城镇化,至少还需要30年。这意味着,陶瓷产业至少还有30年的巨大增长空间。

第三、随着时代的前进发展,任何一个产品都存在更新换代的问题,陶瓷产品也不例外。陶瓷产品由于创意、技术、工艺等方面的不断改造、完善,带来产品更新换代的同时,同样也将促进消费群体的消费。

第四、除了陶瓷产品本身的更新换代,住宅装修同样也存在更新换代问题。装修基本上都有一个周期,一般时长为58年,无论现在房地产市场销售状况如何,旧房翻新改造就像刚性的购房需求一样不会受市场方面太大影响。而且,产品更新换代和旧房翻新改造本身是一个周而复始的循环消费过程,其过程循环中恰恰蕴藏着巨大的市场需求。

 

2、陶瓷行业经济效益非常可观

第一、近年来,装饰业产值在建筑业中的产值比例呈不断上升趋势,从20世纪80年代的不到10%,到现在占建筑业总产值的40%,有的公共建筑的装饰和土建的产值比例接近11,有的工程其装饰产值甚至超过了土建产值。在建筑业各个专业中,装饰工程所占比例是最高的。特别是住宅装饰,每年更是以超常规的速度发展,它已经成为居民生活消费中的一笔巨额支出。

第二、武汉三镇人口近千万,对建材市场的消费能力相当巨大。随着城市不断发展和人口的聚集度越来越大,整个武汉的房地产开发逐步从主城区向城市近郊延伸开来,导致武汉的建材市场日益升温。武汉消费水平高,市场需求大,反映在陶瓷行业上,支撑了经销商的利润空间。而近年来武汉政府侧重于基础建设等方面发展,使陶瓷等建材市场的发展空间更为广阔,效益完全可期。

第三、据国家统计局数据显示,2010年陶瓷行业累计完成工业总产值1660.52亿元,同比增长33.77%,增长率比2009年增加了16.17个百分点。以20052010年产值作为依据,再加上受惠“陶瓷下乡”政策,预计我国陶瓷产业2011年将保持持续良好的增长势头,总产值将可达到2241亿元,同比增长35%左右,利润相当丰厚。

 

3、陶瓷项目招商非常容易

第一、巨大利润将吸引经销商。上文已经分析,陶瓷经济效益非常可观,而且具有长久生命力,这对以谋求利润为最高目的的经销商来说无疑是最大的吸引。巨大利润驱使,商户自然会趋之若鹜,蜂拥而来。

第二、行业领袖将促进招商。目前武汉建材装饰市场主要以摊位外租的形式进行经营,从各大市场的经营情况来看,都没有形成规模经营和品牌经营,市场比较混乱,市场整体发展缓慢,没有形成市场的领导者。本项目建成之后,将成为武汉陶瓷市场的龙头,标杆地位将对商户产生巨大吸引力。

第三、规模专业市场吸引力更大。在武汉,传统的建材市场扎堆发展,在汉西路一带不足一公里的地方聚集着五六家大大小小的建材市场,几乎没有代表性非常强的专业陶瓷市场,经营陶瓷的商户大都混杂在建材市场之中。华中陶瓷之都志在做集科研、办公、教学、生产、销售、营销、用户体验等功能为一体的专业陶瓷市场,定位鲜明,与大而不专的综合性市场相比,对商户经营更加有利。

第四、区位交通便利也将牵引商户。本项目雄踞武汉经贸繁荣的汉口建设大道,东抵王家墩中央商务区、西枕汉西火车站、南接江汉大桥,铁路、公路、水路交通便利,市场区位优势得天独厚,地理位置极为优越。货物进出与消费者前来都非常方便,因此商户也愿意在此经营。

第五、消费者对汉西建材市场已经形成消费惯性。武汉目前的建材市场主要分布在汉口和武昌两地,其中汉口属于传统市场,“买建材到汉西”,这里的“汉西”就是指的汉口。经过多年的市场宣传和影响,人们对汉西建材市场已经形成消费惯性,如果这里再出现一个定位更加鲜明、专业化更强、品种更全、品质更佳、服务更好的专业市场,很容易分流消费者。市场容量巨大,商户当然愿意进来入驻。

 

4、陶瓷市场建设还具有多方面深远意义

陶瓷专业市场建设除了经济效益外,至少还具有以下十个层面的深远意义:

第一、盘活空地资源,使闲置地块为本地区产出巨大的经济效益和社会效益。

第二、促进金融发展。市场建成后,为各地建材生产与其他地区连锁超市营造出一个良性的投资环境,可引入巨额资金流,为当地的银行等金融机构增添活力,大大增加存贷款业务。

第三、将带动武汉城市区域经济发展,增大自己在政府财政收入中的贡献力;支撑和带动国民经济发展,发挥支柱产业作用,强大支柱产业实力。

第四、促进武汉建材装饰市场的进一步发展,激活和促进当地市场的竞争,从而使得其他市场得到发展。

第五、它的建设还将率先实现陶瓷产业的转型升级,为我国陶瓷行业、华中地区——至少是武汉地区——的陶瓷市场注入新的活力。

第六、带动地方产业以及第三产业的蓬勃发展,并有效推进陶瓷建材产业的现代化、信息化、智能化和一体化进程。

第七、扩大就业机会。市场的建立和兴起,将推动第三产业蓬勃发展,不但为地方政府增加巨大财政收入,而且为广大的下岗职工提供大量就业岗位。

第八、推进武汉地区及其周边城市的城镇化进程,带动周边城市化建设,增强牵引力,并为地方经济建设增添强大后劲。

第九、弘扬中华陶瓷文化、普及中华陶瓷知识,重新唤起国人对陶瓷艺术与陶瓷文化的热爱,进而吸引更多人投身到陶瓷事业中来。

第十、除了经济意义和文化意义外,本项目的建设对美化城乡建筑,改善人们的家居生活和工作环境,陶冶人们的生活情趣,提升人们的生活层次,也是功德一件。

 

 

四、华中陶瓷之都大型专业市场的投资效益预估

 

作为地产投资项目,华中陶瓷之都大型专业市场在投建成功后,将会为投资方带来非常客观、非常稳定、非常长久的经济效益。

显而易见,这样一个高档、专业、大规模的陶瓷领头市场,在1530年的时间内,都具有强大的市场号召力和资本吸纳力。就算只从陶瓷自身分析,其丰厚的行业利润也为整个市场的效益提供了强有力的保障。据了解,陶瓷的原料以黏土为主,成本低廉,市场售价不菲。普通的日用陶瓷利润率普遍高达1000%,工业陶瓷利润率高达2000%以上,艺术陶瓷更是惊人。

结合本项目,我们重点从出租的角度来分析投资效益可行性。

1、江海酒楼:该酒楼为三星级,130余房间,当前的平均单价为200/晚,一年按350天计算,预计入住率约为70%,租金收益130×200×350×70%=6370000元。

2、宿舍楼:共三栋,总面积10980平方米,单价大约为80/平方米/月,一年按12个月计算,预计租用率70%,租金收益10980×80×12×70%=7378560元。

3、沿街商铺:总面积约2000平方米,单价平均为150/平方米/月,一年按12个月计算,租用率100%,租金收益2000×150×12×100%=3600000元。

4、改作自由选购中心的空地:空地总面积约23000平方米,其中实用面积仅10000平方米,单价大约为100/平方米/月,一年按12个月计算,租用率约90%,租金收益10000×100×12×90%=10800000元。

5、食堂改作博物馆、教学楼改作商学院:仅作为本市场的配套设施,为市场提供智慧服务,不计租金,收益另算。

租金总收益:6370000+7378560+3600000+10800000=281485602800多万元

 

 

结语

 

综上各点所述,项目地地理位置特殊,基础设施齐全,符合投建华中陶瓷之都大型专业市场的全部必需条件。尤为难得的是,项目地能确保该市场的稳定、可持续发展,该市场能确保项目地稳定、可持续收益,项目与学院改空地与周边配套物业真可谓天作之合。可以确定的是——

1、中国、武汉、汉西需要这样一个陶瓷市场;

2、在学院的空地建这样的一个高品位的陶瓷市场,将为学院增色;

3、该市场将成为陶瓷行业的中心,具有至少1530年以上的繁荣期;

4、该市场的租金收益将长期稳定增长,可以保证投资建设与土地出租方的收益。